Dekontamination / Sanierung
Das Schoch-Areal ist ein kontaminiertes ehemaliges Industrieareal. Die zur Sprache stehenden Kontaminanten sind Chromat, auch mit Chrom 6 bezeichnet und CKW´s, die zur Reinigung / Entfettung verwendet wurden. Das Schutzgut, welches es zu schützen gilt, ist das Grundwasser; nach geltendem Recht und zum Schutze der Umwelt.
Dies ist unstrittig und zutreffend.
Als wir gegen Ende 2006 mit der Grundstücksgemeinschaft Schoch erste Gespräche und Verhandlungen aufnahmen, wurden wir umfassend über die vorliegende Kontamination informiert. Deshalb war zu jedem Zeitpunkt völlig klar, dass das Thema „Altlasten“ und der Schutz des Grundwassers eine-, wenn nicht die zentrale Frage bei dem Erwerb des Areals sein wird. So haben wir uns bereits im Februar 2007 mit dem Amt für Umweltschutz (AFU) in Verbindung gesetzt und um einen ersten Termin gebeten, welcher kurz darauf mit dem damaligen stellvertretenden- und heutigen Amtsleiter Herrn Flad zustande kam. Im Februar 2007 fanden so erste Gespräche statt, bei denen Herr Flad erläuterte:
„… dass es ein erheblich belastetes Kontaminationsareal sei, dass er nicht unsere Hausaufgaben mache, dass es noch keine fertige Sanierungsplanung vom AFU gebe, dass wir auf eigene Kosten eine Sanierungsuntersuchung / Sanierungsvorplanung zu machen hätte, dass auf dem Weg dorthin Abstimmungen mit seinem Amt stattfinden könnten und dass es für ihn eine Voraussetzung für den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages sei, dass wir das Areal erwerben, er könne sich nicht tiefgreifend mit jemandem befassen, der nur Interessent sei, Interessenten gäbe es viele…“
Wir hatten unsere Planung dem AFU vorgestellt, auch den teilweisen Gebäudeerhalt und Herr Flad sagte, es sei zu prüfen, ob bei Erhalt der meisten Gebäude und im Rahmen der Gesetzte eine Filtration des Grundwassers (pump & treat) möglich sei. Wir haben darauf hin umfangreiche Recherchen unternommen, Anfragen und Aufträge zur Klärung von Detailfragen vergeben, an Juristen, Geologen, Hydro-Geologen und Fachunternehmen, sowie eine -wie vom AFU verlangte- Sanierungsuntersuchung in Auftrag gegeben, bei Büro Geotechnik Südwest / Herrn Dr. Scheuber in Bietigheim, mit den Inhalten:
- Eingehende Erkundung für Sanierungsmaßnahmen sowie eine Sanierungsvorplanung
- Grundlagenermittlung
- Verfahrensauswahl
- Fachdiskussion der Sanierungsziele
- Vorläufige Festlegung der Sanierungsziele
- Firmenanfragen
- Kostenabschätzung
- Nicht-monetäre Beurteilung
- Kostenwirksamkeitsabschätzung
- Gesamtbeurteilung
- Sanierungsvorschläge
Es kam, wie von Herrn Flad zugesagt, zu weiteren Terminen beim AFU, wie einem Ortstermin mit der damaligen Sachbearbeiterin Frau Dr. Schenk am 19.6.2007, Akteneinsichts-Termin im AFU am 21.7.2009, oder auch ein Abstimmungstermin mit Frau Dr. Schenk und Frau Wortmann am 17.7.2007.
Der Öffentlichkeit und den Medien gegenüber wurde zeitweise behauptet, von uns liege überhaupt kein Gutachten vor, was wir als eine Haarspalterei betrachten; zutreffend ist, dass unser Gutachten v. 26.7.2007 ein Entwurfsgutachten war, welches noch weiter mit dem AFU hätte abgestimmt werden müssen und von daher noch keine Endfassung war. Uns wurde ausdrücklich gesagt, dass für genehmigungsfähige Maßnahmen, bzw. einen öffentlich-rechtlichen Vertrag die Abstimmung mit dem AFU erforderlich sei. Genau diese Abstimmungen wurden uns aber verweigert, z.B. seit Herbst 2008, also weit vor unserem Kauf, mit dem Argument, das AFU werde nun selbst einen Sanierungsplan ausarbeite und vorlegen, dieser sei aber „intern“ und könne uns nicht zugänglich gemacht werden..
oder später mit Schreiben des AFU v. 9.3.2009
„…Sehr geehrter Herr Loewe,
vielen Dank für Ihre Mitteilung. Wir werden Ihnen in den nächsten 2 - 3 Wochen mitteilen, welchen Sanierungsbedarf wir auf der Grundlage der von Frau Dr. Schenk erstellten Sanierungsvorplanung sehen. Diesen Umfang werden wir ggfs. auch anordnen. Daran können Sie sich orientieren und einen Abgleich mit Ihren Erkenntnissen vornehmen. Etwaige Verhandlungen im Hinblick auf den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Sanierungsvertrages werden wir dann aufnehmen, wenn klar ist, ob die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausübt oder nicht. Bitte weisen Sie uns den Kauf (z.B. durch Vorlage des Kaufvertrags) nach. Mit freundlichen Grüßen Werner Flad…
und v. 29.5.2009: (Auszugsweise)
„…Die Landeshauptstadt übt -als Gebietskörperschaft- Ihr Vorkaufsrecht aus;
die Entscheidung wurde Ihnen zugestellt. Deshalb sehe ich gegenwärtig keine
Möglichkeit bzw. keine Notwendigkeit, mit Ihnen über Inhalte eines etwaigen
öffentlich-rechtlichen Sanierungsvertrages zu verhandeln. Vielmehr gehe ich
davon aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Landeshauptstadt
in einem etwaigen Rechtsstreit bestätigt wird….“
Im Ergebnis wurden vom AFU zielführende Gespräche zunächst abgelehnt mit dem Argument „… Sie müssen zuerst kaufen..“ und später, nach Kauf, mit dem Argument, es sei nun wiederum nicht möglich, weil die Stadt ein Vorkaufsrecht ausgeübt habe.
Der Öffentlichkeit und auch dem Gemeinderat gegenüber wurde immer wieder behauptet, dass Vorkaufsrecht müsse (auch) deshalb ausgeübt werden, weil unsere ursprüngliche Sanierungsplanung nicht hinnehmbar sei. (nur Filtration des Grundwassers, ohne Ausgraben der Hot-Spots.)
Dazu ist zu sagen, dass wir bis heute sicher sind, dass eine sofortige Aufnahme der Filtration des Grundwassers nicht nur nach den einschlägigen Gesetzen möglich- sondern auch zum Schutze des Grundwassers zwingend notwendig gewesen wäre ! Diese Bewertung unserer Fachleute ergibt sich aus den §§ 2.7 / 4.3 / 4.4 / 4.5 / Bundes-bodenschutzgesetz sowie den §§ 4.3 / 5.3 / 5.4 / Bundesbodenschutzverordnung.
In der Zeit bis Ende 2009 haben wir verschiedene Versuche unternommen, mit dem AFU zu einer konstruktiven Lösung zu kommen, ohne ein Auskoffern der Hot-Spots, was aber an einer erkennbar schroffen Ablehnung scheiterte.
Am 29.5.2009 teilte uns das AFU den Umfang mit, den es – vermutlich auf der Basis der im eigenen Hause erstellten Sanierungsplanung – umgesetzt wissen will.
Mit Schreiben v. 22.2.2010 haben wir dem AFU mitgeteilt, das wir bereit sind, auf die Forderungen, wie z.B. das Auskoffern der Hot-Spots einzugehen. Wir hatten erwartet, dass damit das Eis gebrochen sei und mit dem AFU eine konstruktive Lösung gefunden würde. Dem war leider nicht so. Mit Schreiben v. 2. März 2010 schrieb Herr Flad:
Sehr geehrter Herr Loewe,
bei unserem Gespräch am 27.7.2009 habe ich Ihnen empfohlen, keine weiteren
Untersuchungen bzgl. der Altlastensanierung des ehem. Schoch-Areals anzustellen. Diese Empfehlung habe ich vor dem Hintergrund der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Landeshauptstadt gegeben. Ich unterstelle, dass Sie gegen den Widerspruchsbescheid der Landeshauptstadt - Amt für Liegenschaften und Wohnen- , falls noch nicht geschehen, Klage einreichen werden.
Ich habe wiederholt darauf hingewiesen, dass Sie für die untere Wasser-, Bodenschutz- und Altlastenbehörde kein ernsthafter Verhandlungspartner sein können, da Sie nicht öffentlich-rechtlich für den Zustand des Areals haften, solange Sie nicht Eigentümer oder Besitzer sind. Aus diesem Grund werde weder ich noch werden meine Mitarbeiter und Mitarbeiterinnnen mit Ihnen weitere Gespräche führen, deren Zielsetzung für uns nicht erkennbar ist oder Sanierungsabsichten kommentieren bzw. bewerten. Vielmehr werden wir den Ausgang des Rechtsstreites ( Vorkaufsrecht ) zwischen Ihnen und der Landeshauptstadt abwarten. Bis dahin werden wir gegen die Verkäufer Verwaltungsvollstreckungsmaßnahmen zur (Wieder-)Aufnahme der Grundwassersanierung und -sicherung durchführen bzw. einleiten und die
dafür entstehenden Kosten grundbuchrechtlich absichern, falls die Verpflichteten die Kosten nicht freiwillig erstatten.
Mit freundlichen Grüßen
Werner Flad
Spätestens mit diesem Schreiben wird deutlich, dass eine Klärung / Lösung / Einigung nicht erwünscht ist. Denn wäre die Sanierung der Hauptgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts, dann dürfte man den Ausgang des Rechtsstreits nicht als Grund für die Verweigerung von Klärungsgesprächen anführen?!
Auch in der Bürgerversammlung Feuerbach am 19.7.2010 kam das Thema Schoch-Areal zur Sprache. Es wurden OB Schuster und BM Hahn u.a. gefragt, warum sie sich einer Realisierung unseres Projektes entgegenstellen. Der Teilnehmer bekam die Antwort, die Gruppe (also wir) würde die Sanierung nicht richtig machen und vor allem das Ausgraben der Hot-Spots verweigern. Zu diesem Zeitpunkt war aber dem OB sowie BM Hahn bekannt, dass wir sehr wohl bereit waren, den Forderungen des AFU Folge zu leisten. In unserer „Großen Lösung“, die auf BM-Ebene bereits bekannt gemacht wurde, war das Ausgraben der Hot-Spots bereits enthalten.
Der OB fügte noch hinzu „man wolle nicht, dass sich andere (also wir) an dem Areal gesund stoßen…“ Mit diesem locker dahin gesagten Nachsatz hatte er womöglich etwas ausgedrückt, was letztlich der wirkliche Grund für die „Enteignung“ ist.
Soviel zu der uns betreffenden Dimension der Sanierung, bzw. dem Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrags.
Eine andere Dimension ist der tatsächliche Schutz der Umwelt, bzw. des Grundwassers.
Nachdem wir am 4.3.2009 das Areal erworben hatten, wurde sehr bald deutlich, dass die Stadt sich das Eigentum am Areal verschaffen möchte. Um die „Notwendigkeit“ der Ausübung eines Vorkaufsrechts zu untermauern, wurde in verschiedenen Dokumenten die Kontamination des Areals – zutreffend - thematisiert und dramatisiert, so z.B. in der GRDR 287/ 2009, S. 3-6 oder auch in der Power Point Präsentation v. 27.4.2009, die u.a. für den UTA vorbereitet wurde.
Zum Schutz des Grundwassers wäre es zwingend notwendig gewesen, sofort eine Filteranlage in Betrieb zu nehmen, um den Abstrom von Chromat und CKW zu verhindern. Unser Vorschlag, den wir zu jeder Zeit unterbreitet hatten, also die Inbetriebnahme einer pump& treat Anlage zur Filtration, wurde durchgehend abgelehnt, mit der Begründung es sei nicht ausreichend oder später mit der Begründung, wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts können man mit uns keinen öffentlich-rechtlichen Vertrag vereinbaren !
Die Grundstücksgemeinschaft Schoch wiederum hatte das Areal verkauft in der Erwartung, damit von der Sanierungsverpflichtung befreit zu werden. Bereits vor unserem Kauf hat das AFU erheblichen Druck aufgebaut, um die Eigentümergemeinschaft Schoch zur Inbetriebnahme einer Filteranlage zu bewegen, z.B. mit Verfügungen v. 14.5.2008 und v. 11.9.2008, abstellend auf die
§§ 10 Abs. 1, 4 Abs. 3, 16 Abs. 2 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG)
82 Abs. 1 Wassergesetz Baden-Württemberg
1 a, 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 Nr. 4+6, 7a, 21 Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
1, 3, 7 Polizeigesetz Baden-Württemberg (PoIG)
80 Abs. 2 Nr. 4 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO)
19, 20, 21, 25 Landesverwaltungsvollstreckungsgesetz (LVwVG)
Bezeichnend ist in den Verfügungen die Ankündigung eines Sofortvollzugs:
„… Gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) kann die Behörde, die den Verwaltungsakt erlässt, im öffentlichen Interesse dessen sofortige Vollziehung besonders anordnen. Im vorliegenden Fall ist vor allem das überragende öffentliche Interesse am Grundwasserschutz maßgeblich für die Interessensabwägung…“
Umso unverständlicher ist es, dass seit der Anordnung v. 14.5.2008 -und schon davor- bis mindestens zu unserer Klagerücknahme am 14.6.2011, also über drei Jahre, gar nichts passiert ist!! Obgleich die Stadt mehrere Optionen gehabt hätte:
konstruktive Unterstützung und Freigabe unserer Bemühungen, wir wollten unmittelbar die Anlage betreiben
sofortige Inbetriebnahme einer Anlage durch die Stadt selbst, zum Schutze des Grundwassers / der Umwelt, unabhängig von der Frage ob- und ggf. bei wem letztlich Regress genommen werden kann
Beides ist nicht geschehen und –unabhängig von der strafrechtlichen Relevanz- hat die Stadt bis heute keine vernünftige Antwort gegeben, warum sie nicht selbst –zur Gefahrenabwehr- sofort tätig geworden ist. Erklärbarer würde das Verhalten der Stadt dann, wenn man unterstellt, dass es in erster Linie darum ging, durch die Verfügungen und die damit verbundenen Androhungen die Grundstücksgemeinschaft Schoch zu bestimmten Entscheidungen zu bringen. Zum Beispiel zu der Entscheidung, den Kaufvertrag mit uns abzuschließen, um so günstig und einfach über das Vorkaufsrecht in die Eigentumsposition zu kommen, oder zu der Entscheidung der Grundstücksgemeinschaft Schoch, beim Landgericht Stuttgart gegen uns zu klagen, mit dem Klageziel einer Auflösung des Kaufvertrages, nachdem es der Stadt dämmerte, dass schon aus formalen Gründen das Verfahren beim Verwaltungsgericht von der Stadt nicht gewonnen werden kann.
Das besagte Verfahren vor dem Landgericht war zwar von der Grundstücksgemeinschaft geführt, jedoch im Hintergrund nach unserer Überzeugung von der Stadt lanciert worden, dafür sprechen verschiedene Indizien.
Gänzlich fragwürdig wird das Vorgehen der Stadt, wenn man hinzunimmt, was sie am 9.5.2011 notariell mit der Grundstücksgemeinschaft als einen Nachtrag zu unserem Kaufvertrag vereinbart hat: (Auszug aus dem Nachtrag)
§ 4 Altlasten, Bodenverunreinigung und Entsorgung
Die Ergebnisse der auf dem Vertragsgegenstand (einschließlich etwaiger Gebäude und baulicher Anlagen) durchgeführten Erkundungen und Sanierungen sind der Stadt bekannt. Der Stadt ist bekannt, dass es sich bei dem Vertragsgegenstand um ein stark kontaminiertes Areal handelt.
Die Stadt übernimmt die komplette (Altlasten-)Sanierung des Bodens und des Grundwassers des Vertragsgegenstands einschließlich der so genannten Abstromfahne und stellt den Verkäufer diesbezüglich frei.
Werden die Verkäufer aufgrund von Verunreinigungen des Kaufgegenstands öffentlich-rechtlich und/oder privatrechtlich in Anspruch genommen, so verpflichtet sich die Stadt, diese von sämtlichen Kosten einer solchen Inanspruchnahme freizustellen.
Etwaige Ausgleichsansprüche der Stadt gegenüber den Verkäufern nach § 24 Abs. 2 BBodSchG sind ausgeschlossen. Weitergehende Verpflichtungen der Verkäufer im Hinblick auf ihre Haftung für eventuell erforderliche Sanierungen von Verunreinigungen des Bodens und des Grundwassers sind ausgeschlossen.
Die Kosten für die Verwertung bzw. Entsorgung von Baurestmassen (Gebäudeabbruch, Bodenaushub) trägt die Käuferin.
Danach übernimmt die Stadt freiwillig und ohne Not nicht nur die Sanierung des Areals selbst, sowie alle diesbezüglich möglichen Haftungen, (so war es auch in unserem Kaufvertrag vorgesehen) sondern zudem eine Sanierung der Abstromfahne, die hunderte von Metern betragen kann, sowie mögliche Ansprüche Dritter, die aus dieser Haftungsübernahme resultieren!! Zu prüfen wäre diese millionenschwere, freiwillige, zusätzliche Haftungsübernahme auch unter dem Gesichtspunkt der Untreue. Eine Haftungsübernahme, die nach unserer Kenntnis ohne Zustimmung des Gemeinderats erfolgte.
Im Ergebnis muss ernsthaft die Frage gestellt werden, ob dieses Handeln der Stadt dem Allgemeinwohl, dem Grundwasserschutz und somit der Umwelt förderlich war,
weil ein Käufer zur Aufgabe gebracht wurde, der bereit war, alle Auflagen des AFU auf eigene Kosten mit Kapitalnachweis zu erfüllen
weil die Stadt ohne Not eine immense Haftung übernommen hat, die sonst Käufer und Verkäufer auf Dauer getragen hätten
weil die Stadt mit dem oben genannten Zusatzpassus dazu eine Haftung unnötig übernommen hat, die im Bereich von zig Millionen liegen kann und keineswegs von den 7,2 Mio. aus dem Gemeinderatsbeschluss zu GRDR 287/2009 abgedeckt war, ob der Gemeinderat dies überhaupt weiß, und ob die Verwaltung eine solche Vereinbarung ohne Gemeinderat überhaupt treffen durfte, ist fraglich
weil die Stadt, die uns, mindestens bis zum 14.6.2011, eine Filtration des Grundwassers untersagt hatte, selbst nichts unternahm, auch nicht in Ersatzvornahme zur Gefahrenabwehr tätig wurde und damit die Verantwortung trägt für einen Abstrom von Chrom 6/Chromat und CKW über Jahre hinweg !